DFG-2024-004

各鄉鎮人民政府，縣直有關單位：

《關于加強和改進全縣商住小區物業管理工作的意見》已經九屆46次縣政府常務會議研究通過，現印發給你們，請認真遵照執行。

東源縣人民政府辦公室     

   2024年7月27日

關于加強和改進全縣商住小區物業

管理工作的意見

　　為進一步加強和改進我縣商住小區物業管理工作，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人居環境，促進和諧社區建設，推動物業服務行業健康發展，助力創建全國文明城市，根據《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國物業管理條例》《廣東省物業管理條例》等有關法律法規和政策，結合我縣實際，特制定本意見。

　　一、總體目標和基本原則

　　（一）總體目標。至2026年底，商住小區物業服務覆蓋面持續擴大，社會滿意度明顯提高，新建商住小區專業化物業服務實現全覆蓋，有條件的老舊商住小區專業化物業服務覆蓋率達80%以上，物業服務質量滿意度達85%以上；新建商住項目物業承接查驗率達100%，住宅專項維修資金歸集率達100%，并依法公開使用。物業管理用房按規定配置到位，推進物業管理標準化、規范化；80%以上的商住小區成立業主大會或物業管理委員會，選舉出規范的業主委員會，業主委員會監督協調作用得到充分發揮，自我管理能力明顯增強；培育并評定一批文明小區，創建一批榜樣物業服務企業、星級物業服務項目，為我縣創建全國文明城市作出應有的貢獻。

　　（二）基本原則。堅持政府引導與市場調節相結合，堅持專業管理與業主自治相結合，堅持屬地管理與行業指導相結合，堅持誰主管誰負責與誰審批誰負責相結合，堅持分類指導與依法監管相結合，堅持服務與收費相對等的原則，著力完善商住小區物業管理體系，分類推進，重點突破，切實解決群眾關注的商住小區物業管理問題。

　　二、理順物業管理工作機制

　　（一）縣直相關部門職責。按照“屬地管理、服務下沉”的工作要求，相關部門具體職責如下：

　　縣住房和城鄉建設局：為全縣物業管理行政主管部門，負責指導、監督和協調全縣物業管理工作；負責貫徹執行物業管理法規、政策；研究擬訂物業管理工作有關政策、制度并監督落實；按規定做好前期物業管理招投標、住宅專項維修資金歸集和使用管理、物業承接查驗、物業行業企業信用管理等工作；負責建設項目（含人防、消防）竣工驗收，處理建筑質量等方面的投訴；會同社區調解物業管理矛盾糾紛；對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導；負責責令限期改正或者撤銷業主大會、業主委員會違反法律法規作出的決定和有失公平的管理規約；指導已建成結建式人防工程排水防澇、環境衛生等的日常維護管理工作（不包括防護防化等專用設備）。

　　縣發展和改革局（縣國防動員辦公室）：負責會同房地產行政主管部門根據不同類型、服務內容制定物業服務等級基準收費標準及浮動幅度并向社會公布；負責對物業服務收費執行價格收費公示的監督管理；負責商住小區結建式人民防空工程防護防化設備建設管理和設施保護工作。

　　縣公安局：負責查處商住小區內違反治安管理規定的行為；指導督促基層派出所對商住小區的治安防控和案件查處；負責協助應急消防部門查處商住小區內占用、堵塞消防車通道的車輛；負責指導商住小區人防、物防、技防建設，推進封閉小區類商住小區的智感安防區建設；負責指導社區警務室建設；負責督促自行招用保安員的物業服務企業落實備案工作。

　　縣委社會工作部：負責將物業服務管理納入基層社會治理重點內容，進一步完善現代化社區治理體系，構建關系明確、運行規范、服務高效的社區自治新格局；負責配合組織部門指導社區黨組織抓好商住小區黨建工作。

　　縣民政局：負責監督協調物業管理區域內經民政部門登記注冊的社區社會組織；負責指導監督物業管理區域的養老服務工作。

　　縣司法局：負責依法行政監督管理工作；負責建立完善商住小區物業管理糾紛調解機制，充分發揮人民調解委員會的作用。

　　縣財政局：負責安排商住小區物業管理工作專項經費，并列入年度財政預算，為物業服務企業信用管理系統、物業專項維修資金管理平臺建設、物業管理監管人員培訓及創建商住小區物業管理工作先進社區、榜樣物業服務企業、星級物業服務項目等提供資金保障。

　　縣人力資源和社會保障局：負責監督商住小區物業服務企業的勞動用工和社會保險繳納情況，協調處理物業服務企業勞資矛盾糾紛。

　　縣自然資源局：嚴格按國家規定和城市規劃要求進行新建商住小區的規劃工作；負責落實物業服務用房、停車場（庫）等配套設施的規劃審批和驗收；負責建設項目在辦理不動產權首次登記時的有關物業管理協查把關工作，對未出具物業承接查驗備案表的，協調縣不動產登記中心督促其到縣住房和城鄉建設局辦理好相關手續；對業主在辦理不動產權登記過戶時，未提供物業服務費結清證明的，協調縣不動產登記中心督促其到物業服務企業結清物業服務費。

　　縣衛生健康局：負責商住小區二次供水的預防性衛生監督工作；負責二次供水衛生許可證核發和設施防護及周圍環境情況的監督檢查工作；負責商住小區二次供水水質抽檢工作；依法查處二次供水違法違規行為；負責指導商住小區內健康教育、病媒生物、衛生防治工作的開展。

　　縣市場監督管理局：負責商住小區物業服務企業經營準入，查處商住小區內外無照經營行為；負責對商住小區電梯等特種設備進行安全監察，監督電梯使用單位落實電梯定期檢驗、維護保養，協調處理電梯質量和使用等方面的矛盾和投訴，查處電梯行業中的違規行為；督促物業服務企業嚴格落實明碼標價公示制度，依法查處物業管理的各類價格違法行為；負責受理物業管理區域違反市場監管的投訴。

　　縣城市管理和綜合執法局：負責監督指導鄉鎮人民政府設立的物業管理機構在物業管理區域社會生活噪聲污染、建筑施工噪聲污染、建筑施工揚塵污染、餐飲服務業油煙污染、露天燒烤污染、焚燒瀝青塑料垃圾等煙塵和惡臭污染、露天焚燒秸稈落葉等煙塵污染、燃放煙花爆竹污染等進行行政處罰以及有關的行政強制措施；負責監督指導鄉鎮人民政府設立的物業管理機構在商住小區內違法建筑、毀壞綠地、擅自改變房屋性質等行為進行行政處罰以及有關的行政的強制措施，涉及跨行政區域，案件案情復雜、影響加大的，仍由縣城市管理和綜合執法局辦理；負責查處商住小區公共區域流動攤點違法違規經營、亂設墻體（戶外）廣告、養禽種菜等違反市政、市容、綠化、環境衛生規定的行為；負責監督指導商住小區生活垃圾處理設施建設、清運管理工作。

　　縣應急管理局：負責督促商住小區物業管理部門加強安全防范和管理，強化安全宣傳教育和安全常識學習，開展安全檢查，化解安全風險。

　　市生態環境局東源分局：依法查處商住小區涉工業廢氣、工業廢水、工業噪聲、工業廢棄物污染的環境違法行為。

　　縣消防救援大隊：負責督促、指導、協助有關單位做好消防宣傳教育工作；負責指導和協調各鄉鎮人民政府、公安派出所對商住小區實施日常消防監督檢查；負責指導和配合公安派出所在職責范圍內，查處消防違法行為。

　　供電、供水、供氣、通信、有線電視等專業經營單位：新建商住小區的供電、供水、供氣、通信、有線電視等公用設施設備的建設方案必須經上述相應行業的專業經營單位批準同意，工程項目建設開工后，涉及各行業相關的部分，由各行業的專業經營單位負責監督管理和竣工驗收；工程竣工驗收后，建設單位應將供電、供水等公用設施設備移交給產權所有方，供電、供水等專業經營單位擔負終端用戶水電等表（箱）以外所有連接管線及設備設施管理、維修、養護和更新的責任。對于已建成入住小區的供電、供水等設施設備及終端用戶水電等表（箱）以外連接管線，產權所有方將產權移交給相應專業經營單位后，由該專業經營單位負責管理、維修、養護和更新。

　　（二）實行屬地管理。推進商住小區物業管理工作重心下移，實行屬地負責制。構建縣、鄉鎮、社區（村）三級商住小區物業管理工作格局。

　　各鄉鎮要加強對轄區內商住小區物業管理工作的組織領導和協調。各鄉鎮人民政府要把商住小區物業管理納入社會管理的工作范疇，明確一名領導分管商住小區物業管理工作，并配齊專職人員。負責轄區內物業管理活動的日常指導、監督和管理工作，具體負責指導和監督轄區內業主委員會的日常活動，指導成立業主大會和選舉業主委員會，指導業主委員會制訂管理規約和業主大會議事規則，指導業主大會的召開和業主委員會的換屆，以及業主委員會選聘、解聘物業服務企業工作；負責業主大會、業主委員會備案；負責責令限期改正或撤銷業主大會、業主委員會違反法律法規規定作出的決定和有失公平的管理規約；引導無物業管理的商住小區實施物業管理；建立商住小區物業管理聯席會議制度，負責召集物業管理相關各方，協商解決物業管理活動中的投訴及信訪事項；配合縣住房和城鄉建設局做好前期物業管理招投標、住宅專項維修資金歸集使用的監管、物業承接查驗、物業服務合同備案、物業服務企業信用管理等工作；負責按照縣有關部門要求，落實物業管理小區文明創建、安全生產、疫情防控以及其他公共突發事件的應急工作。

　　村（居）委會要把商住小區物業管理工作納入社區建設的重要內容，負責轄區內商住小區業主委員會的指導和監督管理工作，積極協助鎮（鄉）做好業主大會召開、業主委員會選舉和業主委員會備案、物業管理矛盾糾紛調處等工作。

　　（三）物業服務企業職責。物業服務企業要嚴格按物業服務合同約定提供物業服務。接受縣物業管理行政主管部門和鄉鎮人民政府、社區（村）的監督指導；協助鄉鎮人民政府、社區（村）做好業主大會成立和業主委員會換屆選舉工作；配合做好物業管理小區文明創建、安全生產、疫情防控以及其他公共突發事件的應急工作。物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當在合同期限屆滿前九十日書面告知業主或業主委員會（合同對通知期限另有約定的除外），同時報告鄉鎮人民政府、社區（村）；鄉鎮人民政府、社區（村）監督物業服務企業將物業管理用房和剩余費用、管理資料移交給業主委員會，業主委員會未成立的移交給所在鄉鎮人民政府的專職機構。業主大會決定解聘物業服務企業的，被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續，并在約定的時間撤出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在約定的撤出時間內，應當維持正常的物業管理秩序。

　　（四）加強綜合整治。建立行政執法公示制度，將相關行政執法部門權責清單及聯系電話統一在商住小區醒目位置進行公示，方便業主和物業服務企業舉報投訴。各鄉鎮人民政府、縣直相關部門要按照各自職責，加強對商住小區物業管理活動的監督管理，及時受理并化解物業管理糾紛。物業服務企業要積極協助執法活動開展，對商住小區內違法違章行為應當及時進行勸阻，并書面報告相關行政主管部門。

　　三、強化物業管理設施建設

　　（一）規劃建設物業服務用房。自然資源部門在審查商住小區建設工程規劃方案時，應確定物業服務用房的位置和面積。物業服務用房面積按照不少于物業總建筑面積2‰標準配置，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米。其中，業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑，面積最低不少于10平方米，最高不超過60平方米。物業服務用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能，主要用于物業服務、工作人員值班以及存放工具、材料等。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業服務用房的用途。建設單位應在商住小區房屋預售時公布物業服務用房的位置和面積。

　　（二）把好物業項目承接驗收關。新建商住小區項目（含保障性住房）竣工驗收合格后，建設單位在物業交付使用15日前，應依據住建部《物業承接查驗辦法》（建房﹝2010﹞165號）有關規定，與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作，現場查驗應當形成書面記錄，簽訂《物業承接查驗協議》，共同確認現場查驗的結果。鼓勵建設單位引入第三方具有相應資質專業機構介入物業承接查驗，可以邀請縣住建局、物業所在地的鄉鎮、社區（村）、業主代表共同參與，對查驗結果予以公證，確保建設單位移交的物業權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全。建設單位不得交付未經查驗的物業。

　　建設單位、物業服務企業未按本實施意見履行承接查驗義務的，由縣住建局依據《物業承接查驗辦法》相關規定責令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經營行為記入企業信用檔案，并予以通報。

　　物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內將上述資料無條件移交給業主委員會。開發建設單位、物業服務企業未按上述要求辦理交接手續的，縣住建局應依據《物業承接查驗辦法》責令其限期改正，逾期仍不提供或不移交的，依照有關法律法規進行處罰。

　　（三）強化老舊和無物業服務小區管理。各鄉鎮人民政府對具備物業管理條件的老舊小區，要引導其成立業主大會，實行物業管理。對無物業管理的小區，結合城鎮老舊小區改造、綠色社區創建，引導居民協商確定老舊小區的自治管理模式，提供公共區域保潔、綠化和公用設施設備養護維修等基本服務；屬于單位宿舍類的老舊商住小區，由所屬單位組織做好物業管理工作。

　　四、推動物業服務市場有序健康發展

　　（一）強化前期物業監管。實行前期物業管理招投標制度。建設單位要以招標的方式選聘具有物業管理資質或經營范圍的物業服務企業進行前期物業管理服務，并簽訂《前期物業服務合同》。投標人少于3個或者總建筑面積不超過五萬平方米的，經縣住建局批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

　　（二）建立物業服務企業信用管理制度。縣住建局負責制定商住小區物業服務企業信用管理辦法，根據合同履行、投訴處理、日常檢查和鄉鎮人民政府意見等情況，采集相關信用信息，建立物業服務企業信用檔案。在征求鄉鎮人民政府意見的基礎上，落實物業服務企業信用管理，探索實施信用綜合評價、守信聯合激勵、失信聯合懲戒、授予信用星級標識等相關工作。縣相關部門、各鄉鎮、社區（村）按照有關規定做好物業服務企業信用管理有關工作，實行信用分級分類監管，強化信用信息在前期物業管理招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方面的應用。

　　（三）落實服務信息公開公示制度。物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置設立物業服務信息監督公示欄，如實公布并及時更新如下信息：物業企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式以及服務投訴電話；物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況；電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維護保養單位的名稱、資質、聯系方式及維護保養情況；業主交納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況；物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況；其他應公示的信息。

　　（四）建立完善工作機制。建立完善綜合執法聯席會議機制，由縣物業管理工作領導小組牽頭，組織轄區公安、城管、市場監管、消防、生態環境等部門進行綜合執法，依法查處物業管理中的各類違法違規行為。建立完善基層物業管理聯動機制，在社區（村）黨組織領導下，建立社區（村）、業主委員會、物業服務企業物業管理工作聯動機制，加強黨建引領，全面推動“紅色賦能”物業工作開展，賦予社區黨組織對轄區物業服務企業評先評優、榮譽申報的評價和建議權。建立完善物業服務收費保障機制，縣直相關單位、鄉鎮人民政府要積極引導廣大業主增強主動交納物業服務費意識，按時足額交納物業服務費等合理費用。違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催繳、在物業管理區域內公示等形式督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。

　　（五）進一步規范物業服務收費行為。商住小區物業服務收費根據不同物業的性質和特點，根據物價主管部門相關規定，分別實行政府指導價和市場調節價，實行政府指導價的前期物業服務費標準應當按照政府指導價的有關規定執行。專業經營單位委托物業服務企業代收有關費用的，由委托方支付手續費，物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

　　（六）加強物業矛盾糾紛調處。鄉鎮人民政府要依托物業管理聯席會議制度，及時處理轄區物業服務中的突出矛盾糾紛；依托物業服務矛盾糾紛人民調解組織，積極調解轄區內物業服務矛盾糾紛；社區（村）應定期排查轄區內存在的矛盾糾紛，協助鄉鎮人民政府和相關職能部門做好調處和化解工作。

　　（七）加強物業服務行業協會建設。加大對市、縣物業管理行業協會工作的支持力度，發揮行業協會監督作用，推動協會制訂行業行規，充分發揮行業自律作用，杜絕行業惡性競爭，對受到社會和行業公開譴責的不誠信企業和不誠信從業人員，記入失信名單并向社會公布，維護良好的市場秩序。

　　（八）推進智慧物業建設。縣住建局牽頭建設“東源縣智慧物業管理信息化平臺”，建立完善商住小區物業基礎信息數據庫，依托平臺開展物業服務企業信用管理、業主電子投票決策、住宅專項維修資金管理等工作。

　　五、發揮業主自治作用

　　（一）依法召開首次業主大會。已建成入住的商住小區，20%以上業主可聯名向物業所在地鄉鎮人民政府（委托居委會、村）提出成立業主大會的書面要求。已交付使用的物業建筑總面積達到物業管理區域建筑面積50％以上的，業主可向物業所在地鄉鎮人民政府提出召開首次業主大會的書面要求。鄉鎮人民政府應當在接到業主書面報告后的30日內，按有關規定組建業主大會籌備組，依法依規成立業主大會和選舉產生業主委員會，提倡業主委員會成員優先考慮中共黨員，引導小區業主自我管理、自我教育、自我約束和自我服務。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內向縣住建局和物業所在地鄉鎮人民政府備案。

　　對具備條件但未成立業主大會或業主委員會的商住小區，經物業所在地鄉鎮人民政府指導后仍不能成立的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下或由鄉鎮人民政府、社區（村）、業主代表、社區民警等組成所在物業管理區域的物業管理委員會，代行業主委員會職責。

　　（二）規范和加強業主委員會行為監督。建立社區（村）“兩委”工作人員列席商住小區業主委員會會議制度，業主委員會會議討論業主委員會換屆、物業服務合同糾紛、物業服務企業變更交接等重大事項和問題時，須邀請社區（村）“兩委”相關工作人員列席會議。業主委員會做出違反法律法規和業主公約或管理規約、業主大會議事規則的決定，鄉鎮人民政府應當依據《物業管理條例》責令限期整改，拒不整改的依法依規撤銷其決定，并公告業主。鄉鎮人民政府嚴格按照業主公約或管理規約、業主大會議事規則等規定，加強對業主委員會備案和誠信檔案管理，重點監管印章使用、財務收支、檔案管理、離任審計等。指導社區（村）開展對業主委員會的監督檢查和考核評價。對不依法履行職責，嚴重損害業主權益，不宜繼續履行委員職責的，鄉鎮人民政府可指導業主大會召開臨時會議，重新選舉業主委員會，并依據下放的行政執法職權，加大對業主委員會成員違法違規行為查處力度，涉嫌犯罪的移交司法機關處理。

　　（三）強化公共收益管理。建立商住小區內公共收益協商機制，由業主大會授權業主委員會與物業服務企業對商住小區公共停車位、廣告、設施設備場地租賃等公共收益分配比例在合同中約定。對歸屬業主的公共收益，業主委員會要單獨開戶建賬，依法依規使用，每半年公示一次經費收支情況，保障業主的知情權和監督權。鄉鎮人民政府、社區（村）應加強公共收益收支的指導和監管。

　　六、加強住宅專項維修資金歸集和使用管理

　　住宅專項維修資金按照專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則，規范使用。縣住建局負責轄區內住宅專項維修資金歸集使用的監管工作。住宅專項維修資金繳存辦法按住建部《住宅專項維修資金管理辦法》有關規定執行。建立應急使用物業專項維修資金的快速通道，對電梯故障，消防設施故障，屋面、外墻滲漏，二次供水水泵運行中斷，排水設施堵塞、爆裂造成功能障礙，樓體外立面存在脫落危險等危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況，需要立即對共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的，可由業主委員會（物業管理委員會）和物業服務企業雙方共同申請，先使用物業專項維修資金進行搶修，后補辦有關審批手續并進行公示。

　　七、構筑物業管理保障體系

　　（一）加強組織領導。按照“統一領導部署，統籌協調推進”要求，成立以縣政府分管領導任組長，縣府辦分管副主任、縣住建局主要領導任副組長，公安、司法、民政、發改、人社、衛健、自然資源、財政、市場監管、城管綜合執法、生態環境、工商信、應急、消防等部門和各鄉鎮負責人為成員的商住小區物業管理工作領導小組，負責統籌、協調、研究商住小區物業管理工作。領導小組下設辦公室，辦公室設在縣住建局，由縣住建局主要負責人兼任辦公室主任，負責領導小組日常工作的開展。

　　（二）建立考評機制。商住小區物業管理工作將作為城市管理考核的一項重要內容，納入對鄉鎮、縣直和市管相關單位績效考核；由縣住房和城鄉建設局負責制定商住小區物業服務星級評定管理辦法及商住小區物業管理星級服務標準和評分標準，物業管理工作領導小組辦公室考核工作可探索引進第三方機構參與，實行培育并評定文明小區一批，創建榜樣物業服務企業、星級物業服務項目一批；通過公布行業誠信“紅黑榜”，對榜樣物業服務企業、星級物業服務項目予以表彰，對失信物業服務企業予以聯合懲戒。

　　（三）增加財政投入。縣財政安排商住小區物業管理專項經費，納入年度財政預算。該經費主要用于物業服務行業監管、物業專項維修資金管理平臺建設、物業服務企業信用管理系統建設、物業管理監管人員培訓等。

　　（四）加強輿論引導。加強商住小區物業管理政策法規宣傳，堅持正面輿論引導，讓物業服務企業和廣大業主了解物業管理政策法規，樹立正確的物業服務消費理念，積極支持和參與物業服務相關活動，自覺遵守物業管理法規和業主管理規約，為物業服務行業的發展營造良好的輿論氛圍。

　　本意見自2024年7月27日起施行，有效期為5年。

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